Стоимость строящегося жилья тем меньше, чем раньше начинает инвестор вкладывать деньги в строительство, а возможность внесения оплаты частями делает такой способ приобретения жилья привлекательным. Большинство семей, покупающих квартиру, пользуется заемными средствами, поэтому проблема экономии стоит для них очень остро, но многие предпочитают не ввязываться в долевое строительство, боясь пополнить ряды «обманутых дольщиков».
Виды рисков
Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:
- риск утраты денежных средств;
- риск значительной задержки окончания строительства;
- риск получения некачественного жилья.
- Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.
Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.
Задержка сроков сдачи дома происходит почти повсеместно, а получение жилья худшего качества является неприятным, но исправимым недостатком.
Прекращение строительства
Строительство может быть прекращено по причине:
- мошенничества застройщика;
- банкротства застройщика;
- признания строительства незаконным.
- Мошенничества со стороны застройщика могут принимать различные формы – от изначального намерения собрать с покупателей деньги и не вести никакого строительства до двойной продажи квартир.
Банкротство застройщика может быть намеренным, а может случиться по не зависящим от него обстоятельствам:
- из-за экономического кризиса;
- из-за плохой организации бизнеса;
- из-за пожара или стихийного бедствия.
- Строительство может быть признано незаконным в случае, если застройщик начал работы до получения необходимых документов на строительство в надежде оформить их задним числом.
Неофициальная проверки застройщика
Избежать всех возможных неприятностей на 100% сложно, но во много раз снизить вероятность наступления необратимых последствий все-таки возможно, если вести себя осмотрительно и не принимать поспешных решений. Для этого следует придерживаться двух основных правил:
- собрать и проанализировать всю доступную информацию о застройщике;
- действовать строго в рамках закона, не соглашаясь ни на какие схемы приобретения жилья кроме оговоренных в законе.
Собирать информацию о застройщике следует двумя способами. Во-первых, анализируется информация, полученная от знакомых, родственников, из Интернета (желательно с различных форумов, обсуждающих качество и сроки уже сданного застройщиком жилья). Не станет лишним и посещение уже сданных застройщиком жилых домов и общение с жильцами. Конечно, в таком сложном деле, как жилищное строительство, всегда найдутся недостатки, но важно решить для себя, с какими из них мириться можно, а с какими – нет.
Очень важным аспектом доверия застройщику является перечень его партнеров. Чем надежнее сотрудничающие с ним банки и страховые компании, тем большего доверия он заслуживает, и тем более серьезными являются его гарантии.
Юридическая проверка застройщика
Вторым источником информации являются документы застройщика, наличие которых обязательно в соответствии с законом РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству.
Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:
- разрешение на строительство;
- документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
- проектную документацию;
- технико-экономическое обоснование;
- экспертное заключение по проектной документации;
- учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
- бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год - аудиторское заключение.
- Если правоустанавливающими документами на землю является договор краткосрочной аренды или бессрочного безвозмездного пользования, то стоит воздержаться от сделки, так как в дальнейшем могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на заключительном этапе строительства.
Граждане, желающие вступить в долевое строительство, не всегда могут компетентно проанализировать документы застройщика, поэтому привлечение квалифицированного юриста на данной стадии может спасти в дальнейшем от многих неприятностей.
